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购买二手房“三步曲”一看二核三签

作者:不详来源:济南时报更新日期：2008-5-9 阅读次数：

     购买二手房“三步曲” “一看”、“二核实”、“三签订购房合同”

     购买二手房虽然比购买商品房要简单的多，但其中的陷阱也不少，如果自己不小心，就会发生很多你意想不到的问题。那么怎样才能让自己买的舒心，住的放心呢？这就需要我们大家在购买二手房时要“一看”“二核实”“三签订购房合同，办理过户手续”。

    一.查看房产证

    一是看该房产是否有房产证。在新的房屋登记办法实施前，房产证是产权人拥有房屋权利的唯一合法凭证，房产交易是持证交易，只有持房产证，才有可能办理过户手续；二是查看房产证上记载的基本信息是否与房屋实际状况相符；三是看房产证上标的土地性质是集体还是国有，现阶段集体土地上的房屋还不能正常上市交易；四是看产权人身份证与房产证记载是否为同一人。

二.核实房屋权利信息

    1.核实所要购买的房屋是否存在限制条件：一是是否存在抵押，如果该房屋存在抵押，则需卖房人提供抵押权人出具的同意进行房屋买卖的书面证明；二是如果存在下列几种情况时，那么该房屋是肯定不能进行买卖的：已列入拆迁冻结范围之内的；被人民法院或者其他行政机关依法进行查封的；属违法或违章建筑的；存在产权争议已经提出房屋保全的。

    2.核实该房产是否有共有权人及出租情况。在进行房产的交易过程中就要注意是否有共有权人，共有权人是否同意办理房屋买卖，否则所签订的合同也有可能是无效的；如果该房屋尚在出租中，则需要房主提供承租人放弃优先购买权的书面证明。

    3.核实房屋的基本情况及其他配套设施。

    首先要了解房屋的年限和土地使用权的期限，我国实行土地国有制度，一般以出让方式取得的住宅用地使用年限都为 70年。

    其次要核实房屋的面积，一般我们的房屋面积都是以房产证上的面积为准，不过，购买者最好可以结合房产证上所记录的面积，通过自己的目测甚至实际测量的方式对该套房屋的实际面积有一个更为直观的认知。如果有疑义，可委托测绘机构对房屋面积进行测量。

    最后，核实房屋的基本情况，查看房屋的装修状况，看其在装修过程中，有无留下其他的安全隐患；对房屋的其他设备设施也要进行核查，看其是否齐全、完整，有无损坏；暖气、水、电、有线电视等线路是否通畅。另外建议可以在不同的时间要求看房，这样可以更好的注意一下房子的采光情况。然后就是查看该房屋有无质量问题，如有物业公司的，则要问明物业公司所提供的服务及费用问题。

三.签订买卖合同
    办理过户手续

    1.在签订买卖合同时应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺体现在合同当中，不能以口头约定代替，因为在多数情况下，口头约定在发生纠纷时无法举证的。应明确约定何时交房、收房，何时到房产交易中心办理房屋的过户手续。如果不按时交房、过户将按什么标准支付违约金。特别应当注意的是，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。

    2.签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程，后面也有可能引发很多纠纷，所以，在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书，共同签字，各自保留，这样可以同时保证双方利益；购房者付款时不要忘记让对方出具收条，要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。

    3.在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。在我国大多数地方，都有这样的规定，如果原房主的户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而在这一问题上所出现的争议，可能公安及法院也是无法进行受理的。因此，您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。

    4.在办理过户手续时，买卖双方应携带自己的有效证件及其他相关资料一同到登记机关办理房屋产权的转让手续，按规定缴纳相关费用。

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