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济南构筑二手房交易“防火墙”资金监管解读

作者:不详来源:济南时报更新日期：2008-5-30 阅读次数：

二手房交易资金监管是指买卖双方的交易资金由济南市房管局唯一指定的资金托管机构——济南市房地产市场综合服务中心简称服务中心在银行开立的“存量房客户交易结算资金专用账户”简称专用账户进行划转。买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》，并按照协议约定，买方将交易资金先存入专用账户，产权过户登记完成，确认买方可以领取房产证后，再由专用账户将交易资金划入卖方账户。
济南市房管局唯一指定二手房交易资金托管机构：
济南市房地产市场综合服务中心
地址：经七路号市房地产大厦二楼东厅咨询电话：
    根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》(建住房〔2006〕321号)文件精神，为进一步加强对我市房地产市场的监管，规范房地产市场的交易行为，确保二手房交易资金安全，维护消费者合法权益，在借鉴外省市先进经验的基础上，我市将实行二手房交易资金监管制度，本刊记者就具体资金监管事项咨询了济南市房管局唯一指定二手房交易资金托管机构——— 济南市房地产市场综合服务中心（以下简称中心）的有关人士，并为读者解读如下：
    记者：目前，二手房交易过程中，交易双方经常为资金交割安全而苦恼，找个中介机构吧，又怕遇到不法中介，事情就更麻烦。请问现在有什么好办法为我们分忧解难吗？
    中心：有办法。济南市房管局为构建一个“简便、快捷、安全、高效”的二手房交易平台，出台了《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》，在全市范围内开展二手房交易资金监管业务，从而改变了原有的二手房交易模式及付款方式，使得整个交易过程在监管模式下完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态，确保交易过程和交易资金安全。
    这样既保证卖方在房子出手后如数收齐房款，也保障了买方在付款后及时领到房产证。使房产交易像普通商品一样“钱货两清”，从而保证买卖双方合法权益。记者：监管资金收取费用吗？
    中心：按照“资金托管不收费，托管资金不计息”的原则，该业务不向客户收取任何费用。记者：对于买卖双方来说，进行资金监管的好处有哪些？
    中心：由于在二手房的交易过程中不能真正实现“钱货两清”，即买卖双方在达成房屋交易意向之后，不能做到“产权过户与房款”的即时交割，而往往是买方在付完房款(首付款或全款)后的一段时间才能办理产权转移登记手续，同时，登记机关受理资料以后并不是百分百能完成过户登记，在这期间的二手房交易资金没有监管，资金安全存在极大的隐患，而资金监管可以有效地避免买卖双方在房产交易过程中产生纠纷及矛盾，防范二手房交易风险，从根本上解决二手房交易资金安全问题。
    另外，中介公司不能代收代付客户交易资金，从而避免了中介公司挪用客户资金的可能，进而杜绝了不良中介“卷款逃跑”事件的再度发生。对抑制房产的投机行为，规范市场操作行为起到明显的作用。记者：资金托管机构如何保证交易资金安全？
    中心：资金监管是房管部门为规范二手房市场、保障交易安全采取的有力措施，济南市房地产市场综合服务中心是济南市房管局唯一指定的资金托管机构，站在一个公立的第三方角度来开展此项业务，服务中心与银行合作，共同进行资金监管，做到“双保险”，签订《济南市存量房交易资金监管金融服务业务委托协议》，并开设“存量房客户交易结算资金专用账户”，该专用账户不能支取现金，实行“三点一线”式的资金流转方式，即交易资金由协议约定的买方账户转入专用账户，登记完成后再由专用账户转入卖方账户。若出现无法办理产权过户的情形，资金会由专用账户退回买方交款账户，切实保障交易资金的安全。
    该专用账户只能用于二手房买卖双方的交易资金划转，不能用于服务中心自有资金的存储和划转，而且不得支取现金。虽然“专用账户”是以济南市房地产市场综合服务中心的名称开立，但是根据建设部的有关规定，“专用账户”独立于济南市房地产市场综合服务中心的自有财产及其管理的财产，既不属于服务中心的资产，也不属于服务中心的负债，账户内的交易结算资金属于房屋交易当事人。从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。
记者：中介机构可以开展交易资金代收代付业务吗？
    中心：不能。《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》明确规定：房地产经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。记者：我买了一套商品房，不知能否托管？
    中心：现在进行的资金托管是针对二手房的，如果是开发商开发的新建商品房，不能办理资金托管。记者：办理资金托管需要哪些资料？
    中心：交易双方的身份证、双方在约定托管银行开设的个人结算账户、房产证及网上签订的《济南市存量房买卖协议》，以上资料原件复印件各一份，服务中心核对原件，复印件留档备查。记者：我需要贷款购买二手房，可以办理资金托管业务吗？
    中心：可以，买方先将首付款存入专用账户，凭首付款的收款凭证到贷款银行办理贷款手续，贷款银行审批放款，将款项存入买方存款账户，再由买方将款项转入专用账户，全部托管资金到账后，买卖双方办理登记手续。记者：办理资金监管，需要签订什么协议？
    中心：为保障三方合法权益，买方、卖方应到服务中心服务专柜，与济南市房地产市场综合服务中心三方共同签订《济南市存量房交易资金托管协议》，明确客户授权行为，包括选择的托管银行及专户账号、买方户名与账号、卖方户名与账号、存款时间、转款方式等。
    记者：买方将交易资金存入专用账户进行托管，托管机构会出具什么样的证明？
    中心：在进行资金托管以前，买方、卖方和托管机构要签订三方的资金托管协议，买方到银行转款成功后，托管银行会出具专用的收款凭证，此凭证是由资金监管机构统一印制的，买方将资金全部转存以后持相应的收款凭证到托管机构换开托管证明，凭托管证明办理产权过户手续。记者：完成产权过户登记以后，如何办理转款？
    中心：登记手续完成后，卖方有两种转款选择方式：批量转款和个人转款。
    批量转款，是由服务中心工作人员负责在房屋转移登记完成后，统一到托管银行申请办理转款手续，无需卖方当事人到场。
    个人转款，是房屋转移登记完成后，由卖方当事人凭有关资料到托管机构办理转款手续。
    记者：因房屋不具备登记条件或买卖双方约定终止交易的该如何退回交易资金？
    中心：因该房屋不具备登记条件登记机关予以退件的，交易双方取回登记资料后，由买方当事人本人持登记机关出具的《退件单》到托管机构办理退款手续；买卖双方约定终止交易的，由买卖双方当事人同时到托管机构办理托管解除手续。交易资金由专用账户退回买方交款账户。记者：我可以只托管部分资金吗，比如首付？
    中心：不可以，资金监管应是全部交易资金。进行资金托管是为了保护交易双方的利益，而不是某一方的利益，如果只托管部分资金那么当房产证办完过户以后，房子就成为买方的，而卖方却没能拿到全款，这样卖方的利益就不能得到保证，因此资金托管只能是全部交易资金。

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