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谨防房屋租赁中的法律风险

作者:不详来源:齐鲁晚报更新日期：2007-12-13 阅读次数：

　　具体案例：２００４年１月甲租赁乙的临街商业楼经营餐饮业，双方签订为期五年的房屋租赁合同。甲一次性付清五年租金，计２０万元。为了突出自己餐饮业的特色，甲花费巨资对租赁房屋进行装修。经过甲的创意经营，餐饮店生意日益兴隆。２００６年底，甲突然接到法院查封拍卖该餐饮店的传票。原来乙在出租甲之前已将该商业楼抵押给某商业银行，后因还不起银行贷款，被银行申请法院抵押拍卖还债。租赁时，乙未告知甲抵押的实情。甲损失惨重，租赁权益无法保障，被迫停业。
　　
　　康桥律师认为：该案例是一起典型的房屋抵押在前出租在后的房屋租赁案例。由于租赁时房主故意不告知承租方房屋已经抵押的事实，且承租方过失没有要求房主提供租赁房屋的权属证明材料进行审查，最终导致承租方的损失惨重。承租方无权对抗抵押权人商业银行实现抵押权，其损失只能根据租赁合同，向房主主张。
　　我国《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，那么抵押权方的权益优先保障。
　　
　　康桥律师提醒：在进行不动产（如房屋、土地）和动产（如车辆）租赁时，承租方一定要查验出租方财产的权属情况，如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该动产或不动产存有权利瑕疵，且仍要租赁该动产或不动产，那么可以要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业，建议聘请律师等专业人士提供服务，以防风险避免不必要的经济损失。

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